不動産売買の流れ

予算を決めよう

　でも、実際には金利も頭金の割合も金融機関によって差があるし、諸費用の計算は物件の価格によって変動するらしいから、専門家に計算してもらうのが一番いいな。
　具体的な融資可能額や諸費用計算は、公庫や銀行のホームページ、銀行の窓口、不動産屋の方にお願いすることにしよう。

物件情報を集めよう

　その前に幾つか希望の条件を決めておかないと、どこから手を付けていいの分からないな。
　最低限必要なことは・・・

• 地域（不動産を購入したい範囲）
• 必要な住環境（学校や病院、交通などの条件）
• 必要な間取り（家族構成に応じた条件）
• 予算（総額または月々の返済可能額）

　さて、物件の目安を付けたら不動産屋へ足を運ぼう。
　もし、思った物件がなかったとしても、希望地域の地元の不動産屋へ行けば情報は集まってくるはずだ。

売主・仲介物件

不動産屋を選ぼう

　もちろん、複数の業者へお願いすることも有効だが、売却希望の値段をまちまちにしては混乱の原因を作るだけなので、これには要注意。物件情報は地元業者の間を動くので値段の違いはすぐに伝わり、これが曖昧な態度と受け取られると買い手が付きにくくなってしまう。

売却価格の見積もりを取ろう

　残りの借入金などの関係でどうしても希望の物件価格が高くなってしまったが、ジワジワと値段を下げるよりは２・３カ月で一度踏ん切りを付けた方が良さそう。
　家を修繕し直すか、思い切って売りやすい値段にしてみるか・・・
　家を建て替える場合、どこまで思い切れるかも先に考えておかないといけないし、家の下取りもあるかどうか確認しておこう。

媒介契約

契約の種別	売り手の利点	業者の利点
一般媒介契約	複数の業者と同じ媒介契約ができる 自ら買い手を探しても良い
専任媒介契約	自ら買い手を探しても良い	他の業者とは媒介契約できない
専属専任媒介契約		他の業者とは媒介契約できない 自ら買い手を探してはならない

　業者に有利な条件ほど、業者にとっては発奮材料となる。それは確かな報酬を約束することになるから、その期間（３カ月）内に買い手を探してくれる。
　一般媒介の場合、他の業者も報酬を得ることができるため、業者間のトラブルが懸念される。もちろん、これは業界のモラルの問題だが・・・
　最もお薦めは専任媒介。これを結ぶと業者は不動産流通機構のコンピュータへデータを登録して、情報交換を広く行うようだ。
　専属専任は本当にその意味を理解してから契約しよう。もし、自分で買い手を見つけてきて、売買契約も個人同士で行うとしても、必ず業者に仲介手数料を払う約束をした媒介契約なんだって。
　そうそう、媒介契約書には媒介の価格も入っているので、むやみに価格の変更はできなくなる。これで、気持ちも固まってきた。
　仲介してもらうや、代理で売ってもらう場合には、仲介手数料や代理報酬も明記されている。

　不動産を買うときはこわごわと契約書を見ていたけど、売るときにもやっぱり契約書はしっかりと読まないとね。

代理契約

とにかく現地へ

　こうして、何度かは休みの日を利用して物件巡りをしてみることにした。そうしていく間に、目が肥えてきたのかあれが良いこれが良いと思うようになってきたけど、予算もあるし・・・
　目が肥えるほど妥協する点が多く感じてくることもある。まあ、でも、良い点だけを見て買うよりは安心じゃないかな。

不動産の価格がちょっと・・・

　その依頼書を不動産の持ち主に示してもらい、交渉をお願いした。この時の不動産屋の様子では可能性があるようだった。しかし、先方の事情もあることだから、結果を待つしかない。

整理整頓を怠りなく

媒介契約の更新

契約の準備

　契約の日に持参するものは印鑑（実印でなくともよい）と手付金、収入印紙だな。

　手付金は物件によって異なり、宅建業法の定めにより違約金と手付金を合わせても物件価格の２割を越えてはならい。もし、その金額を超える部分は無効となるため支払う必要はない。
　手付金を持参する場合、現金で用意するのだが、安全性を考えて事前に銀行で保証小切手というものを作れるらしい。
　この保証小切手は、落としたり盗まれたりしても必ず銀行の口座を通じてでないと現金化されないため誰でも現金を受け取れるものではないんだって。発行までに数日と手数料（735円）が必要だけど安心だね。ただ、現金化されるまで２・３日かかるらしいので買主の希望を確認しておかなくちゃ。
　それからこれも以外と忘れがちだけど、土日や祝日に契約するときには、銀行も郵便局も閉まっていたってこともあるから、事前に用意するようにしたほうがいいね。

　収入印紙は1000万円から5000万円の売買契約で、２万円（平成11年3月31日までは1.5万円）となる。これは郵便局で購入できるので事前に用意しておこう。

契約の準備

　通帳は受け取った手付金を入金するためだが、振り込みをしてもらう場合は不要だ。
　また、保証小切手を受け取る場合は、それを口座のある銀行窓口へ持参して通帳へ入れてもらうことになる。このとき、直ぐに現金化されないので、引越費用等で即日必要な場合は現金を受け取るように申し出をしておかないといけない。

　収入印紙は不動産を買ったときと同じように契約書に貼るものだけど、翌年の確定申告で必ず契約書が必要になるので、忘れると大変なことになる。気を付けよう。

重要事項説明

　重要事項とは不動産に関すること、取引に関することが含まれる。
　→詳細は用語集：重要事項説明で

　分からないところは分かるまで聞いてみよう。
　業者が売主である物件の場合に出てくる手付金等の保全措置ってなんだ？
　なるほど1000万円を越える手付金や、中古物件の場合は価格の１割を越える手付金を支払うときに、それを保護してくれる制度があるわけだ。内金も含めて、必ず保護策がないと業者は金銭を受け取ることができないということだ。
　手付金というのも聞くことはあるけど、本当はどういうものなんだろうか。これには、契約締結の証約と解約金や違約金の意味があり、買主は手付金を手放すことで、一方的に契約を解除することができる。逆の場合は売主から２倍の解約金をもらうことになる。なるほどなるほど。
　内金も非常に重要なのだそうだ。代金の一部金を途中で支払う場合、その時点で契約の内容を実行したことになり、手付金の放棄による解約はできなくなるんだって。
　→詳細は用語集：手付金で

　重要事項説明が終わり、最後に宅建主任者が記名・押印をして、私も買主として記名・押印を行った。

引き渡しまでの心得

　しばらくして、売主の方が現れた。これから売買契約が始まる。

　さて、契約の時間少し前であったが買主は先に来ていたようだ。

売買契約

　買主が住宅金融公庫や銀行などの金融機関から融資を受ける場合には、契約書にローン特約と呼ばれるものがあって、もしもローンが借りられない場合は契約を解除できるというものだ。

　というのも、金融機関はこの契約書に基づいてお金を貸すかどうかを決めるので、契約書を提出しないと全く結論がでないのだそうだ。
　ローンの実行がハッキリするまでは売主が手付金を一時的に預かっていることになる。

　さて、早速この契約に基づいて、買主は手付金を支払い、売主は領収書を渡す。
　これで契約の締結は完了となる。

　この契約の後、買主が内金を支払った場合、売主には物件の引き渡し義務が発生する。これを契約の履行に着手したと言う。
　契約の完了に向けての実作業が始まったことになり、手付金の倍額返還による一方的な解約ができなくなる。双方ともに契約を遂行することが義務づけられる。

必要な書類等

必要な書類等

書類と諸費用

　当日に固定資産税の日割り精算をする場合は、その精算金を用意。

書類と諸費用

抵当権の同時抹消

　同時に行われる金銭と権利の流れを順に見てみよう。
　まずは金銭の流れ。

1. 買主が金融機関から代金を借りる。
2. 買主が借りたお金で代金を売主に支払う。
3. 売主は受け取った代金で金融機関に借入金を返済する。

1. 売主が借入金を返済することで、金融機関は物件の抵当権を放棄する。
2. 新たに買主の名前で物件に抵当権を付けることで、買主に借入金を支払う。

権利書の流れ

物件の引き渡し

　権利関係の法的な手続きは決済と同時に進行するが、現実の明け渡しは別のスケジュールで行われる。
　まず、鍵の受け渡し。玄関、勝手口、物置や門など普段使わない鍵もあるので要チェック。
　固定資産税の精算は通常決済の日に終えているだろう。
　後は、水道・電気・ガスなど物件に付属する設備の使用人名義変更が残っている。

　水道：専用の書類に売主（旧使用者）・買主（新使用者）双方の記名と印鑑（認印でよい）を行い市町村の水道課へ届ける。
　電気：電気代の請求書や領収書に記載された番号を電話で伝えれば変更可能。
　ガス：電話で変更を申し込む。しばらく空き家になっていたときなど休止になっている場合は、入居日に合わせてガスの開栓を依頼する。
　電話：これは物件に付属していないため、それぞれ自分の権利を移転するように電話で申し込む。

買ったときの税金

　不動産取得税には居住用の宅地や建物の軽減措置が設けられていて、都道府県の税務課に申請をすることで猶予・減額・還付を受けることができるものだ。
　宅地を買い、建物も完成している場合、税金を支払う前であれば減額の申請をすることになる。
　用意するものは、通知書、売買契約書、建物の登記簿謄本、印鑑だ。（都道府県によって異なる）
　これらをもって都道府県税事務所へ出向くと申請書類が用意されている。ほとんどの場合、40万とか50万という税額が０〜数万円になる。
　支払ってから還付請求も同手順でできる。また、土地だけを先に買った場合（建物の登記簿謄本がない）、２年間の猶予申請を行う。

確定申告

　申請に必要な書類：

1. 建物の登記簿謄本（抄本）、新築工事の請負契約書又は売買契約書の写し
2. 住民票の写し
3. 金融機関から送られてくる住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

　申請後、残り５年分の軽減額を確定した証明書が送られてくるので、サラリーマンの場合これを１年ごとに年末調整で使用する。

不動産を持っているとかかる税金

売ったときの税金

　売却金額（譲渡価額）から、その不動産を取得したときの購入額と取得に要した費用（取得費）と譲渡に要した費用（譲渡費用）を差し引いたものが譲渡所得金額となる。
　さらに、特別控除額が差し引かれた額に税率がかかるわけだ。
　また、計算により売却金額が低く、譲渡損失となった場合には、所得税の還付を３年間の繰越控除として受けられることがある。

確定申告

　ここで必要な書類を確認しておこう。
　売買契約書、

　居住用財産の3000万円特別控除を受ける場合：

1. 譲渡した日から２カ月経過後の除票住民票（旧住所地の市町村役場）
2. 譲渡所得計算明細書（譲渡のおたずね）

　所有期間10年超の居住用財産の特例：

1. 譲渡した不動産（土地・建物）の登記簿謄本または抄本
2. 譲渡した日から２カ月経過後の除票住民票（旧住所地の市町村役場）

　居住用財産の買い換え特例：

1. 譲渡所得計算明細書（譲渡のおたずね）
2. 両物件の登記簿謄本と売買契約書
3. 新住所地の住民票と旧住所地の譲渡した日から２カ月経過後の除票住民票（市町村役場）

　その他、様々な形式の特例措置が用意されているので、しっかりと確認をしておこう。

　その後、税額の確定がなされて、通知が来るか、税額が還付される。