不動産の


 不動産やそれを扱う不動産屋に関しては知られているようで、かなり認識不足の部分があると思います。私自身いまだに素人に毛が生えたものですが、コンピュータを扱っている場所からこの業界に入って分からないこと、疑問に思うことが沢山あります。
 生活の柱である「衣食住」の一つでありながら、一般には知られていない部分が多いということは、誤解を生むことも多いのではないでしょうか?
 一つ一つ疑問点をあげて、不動産とその業者と上手につきあうための糸口になればよろしいのですが・・・。

Mystery Index...

謎1 「不動産」って何ですか?
謎2 「登記」って何するの?
謎3 物件価格だけでは買えない?
謎4 「仲介」ってどういうこと?
謎5 「不動産業界」ってどうなってるの?
謎6 「不動産業者」って恐い?
謎7 不動産はいつが買い時?
謎8 安い家って、結局高い?
謎9 物件価格と坪単価ってホントは何?
謎10 注文建築は本当に高いの?
謎11 建売住宅は幻想を見せる?
謎12 中古住宅の正しい買い方?
謎13 聞くは一時の恥?知らないことが恐い!
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謎1 「不動産」って何ですか?

 不動産という言葉の意味を正確に知っていますか?国語辞典(学研)には「土地やそれに定着している建造物・立木などの動かしがたい財産の総称。」とあります。これは民法86条にも同様に「(1)土地及びその定着物はこれを不動産とす(2)この他の物は総てこれを動産とす」とあります。
 トレーラーハウスのように移動できる家屋は動産となります。通常、コンクリートの基礎を造った上に柱を接合して家を建てますが、基礎と家屋の部分を接合しなければこれは動産となります。ただし、撤去の通達があり、撤去できない場合は不動産と認定されます。

謎2 「登記」って何するの?

 登記という言葉は不動産に関わってから意味を知る言葉でしょう。不動産を手に入れてもこの登記を行わないと法的に保護されません。登記を行うことで、その不動産の権利者が誰なのかを公に明らかにすることができるのです。
土地や家にその人の名前が記されていても、本当にその人の物かどうか分かりません。そこで、国がそれを証明するために登記簿を発行するのです。もちろん、その元になるのは持ち主が保管する権利書です。その権利書に基づいて登記所に権利を証明してもらうのです。
 そして、この手続きをしてくれるのが、「司法書士」の先生です。登記の際には登録免許税と一緒に手数料(報酬)を支払います。
 建物の評価額が3,000万円ならば、登録免許税(新築建物)が18万円、司法書士報酬が25,900〜28,200円必要です。

謎3 物件価格だけでは買えない?

 不動産を購入する際には仲介手数料(謎4参照)や登記費用(謎2参照)など様々な諸費用が物件の価格以外に必要となります。それらがないと実際に物件を自分のものにすることはできません。また、様々な税金も課税されます。
 建物や仲介手数料には消費税がかかります。そして、契約書に印紙税がかかります。不動産を購入するとまず、登記をしますので、ここで、登録免許税が必要になります。このとき、司法書士への報酬も支払います。そして、2〜3ヶ月後には、不動産取得税(申請により減額される)を支払わねばなりません。そして、毎年5月には固定資産税が待っています。
 物件の値段を見てぎりぎりの予算では実際には登記ができないことになってしまいます。物件を購入しても権利が他人のままでは具合が悪いですから、これは必ず必要になります。
 これら税金は物件の価格ではなく評価額によって計算されますので、各税金の評価方法によって購入金額と差が生じます。2,000万円の物でも、単純に路線価(固定資産税)では3,000万ということもあります。
 固定資産税は別にして、一般に諸経費は物件価格の3%〜5%を見込んでおき、仲介物件の場合は、別途、業者への仲介手数料を3%(+6万円)支払うことになります。

謎4 「仲介」ってどういうこと?

 さて、不動産屋の仕事は何でしょう。私は、お客から物件を買い取り、それをお客に売るのが不動産業と思っておりました。しかし、ほとんどの不動産屋がやっているのは不動産仲介業だったのです。
 これは売りたいというお客から物件を預かり、それを買いたいというお客に紹介する訳です。
 預かる場合、実際に金銭を支払いがあるのではなく、媒介契約を交わすのです。売主から物件の情報(データ)を預かり、物件を探している人に最適な物件情報と手続き上のアドバイスを提供するのです。もちろん、その情報を元に広告を作成したり、不動産流通機構のコンピュータを介して他社に情報を提供したりもします。
 仲介をするには安心が一番大切です。ですから、業者は必ず宅建免許(宅地建物取引業免許)を持っていなければなりません。契約に不慣れな一般消費者を保護するのが最大の目的であり、買主が安心するからこそ売主も安心して任せていただけます。

 そして、売買が成立すると仲介手数料が必要となります。これは宅建業法(宅地建物取引業法)により定められています。
200万以下の部分5%
200万超、400万以下の部分4%
400万超の部分3%
 1,000万の物件なら(200万*5%)+(200万*4%)+(1,600万*3%)=36万円の仲介手数料がかかります。400万円を越える物件の場合、物件価格に3%をかけて6万円を足せば仲介手数料が簡単に計算できます。この金額は仲介手数料の上限となります。そして、この仲介手数料は売主・買主が各々の仲介業者に支払わねばなりません。
 仲介業者が2つ以上関与したとしても、仲介手数料の上限は上記計算を越えることはありません。1つの業者にまかせられないときは、安心できる業者を中間に入れることもできるわけです。

 仲介業者は、物件の細かな状態を記した重要事項説明書を作成し、その説明を行います。その後、仲介した事実を証明するために売買契約書類を売主・買主に渡します。これに基づいて、売主・買主は法的な責任を果たすことになります。
 この重要事項説明は宅地建物取引主任者の資格者にしかできないもので、売り主が買い主に対してどれだけの責任を持つかを宅建主任者が間に入って確認するわけです。ですから、仲介業者を介せず、個人で取引をするとこの責任が法的に認められないため大変なことになります。

謎5 「不動産業界」ってどうなってるの?

 不動産の業界は法律によって、キチッと縛られています。そして、横のつながりも法の下で幅広く行われています。
 ことに、仲介物件であれば、物件の情報を交換することは常識で、他社の物件を「業物(ぎょうぶつ)」と呼んでいます。これは誤解を招きやすいのですが、仲介手数料は売主も買主も支払う必要があるため、それぞれ別の業者であっても、一方は売主から手数料をいただき、一方は買主からいただくことになるのです。ですから、買主が両業者に手数料を支払うようなことはなく、上限を越えて手数料を請求されることもありません。調査費等の実費を差し引いて上限を越える手数料は請求されても支払う必要がないのです。
 これは業界の横のつながりがスムーズであり、このような体制が業界の常識としてあるために心配することはないのです。また、売る場合も買う場合もですが、いくつもの業者を訪ね歩かなくても物件情報が一人で業者間を歩いてくれるのです。もちろん、信頼できる業者であれば、安心して任せてしまった方が良い場合も多いのです。
 近年はレインズという不動産流通システムがあり、各社が預かった物件のデータを流通機構のコンピュータへ登録しています。そこから必要なデータを取り出し、買主に物件の紹介を行っています。

謎6 「不動産業者」って恐い?

 いろいろなイメージがあるでしょうが、一般的にクリーンなイメージは少ないかも知れません。
 ただ、恐いというのは少ないですが、注意すべきは安い物を高く売る業者や、問題のあることを知らせずに売る業者のことです。たとえば、同じように安い物件であっても、天井の高さを見れば安物か、それとも生活者のことを考えた建物かが分かります。一つ一つ、地味なところに注意を払っているのが良い物件です。見た目の良い部分にとらわれて、基本のチェックを怠ると悪い物件に当たってしまいます。
 どちらにしても、知識の不足で足下をすくわれる訳です。最も注意すべきは、契約や入金を急がせる業者です。確かに売主に訳ありで、早急に売りたい物件もあるでしょうが、通常はそのような物件は避けるほうが無難です。特に、他の業者を出し抜こうとしていたり、法的に不備な物件を売ろうとする場合に契約をせかすことが多くなります。即、現金で手付けを打って、それからゆっくり決めようか。というのも、危険です。手付けを打ってしまうと、後で契約を破棄するためにその手付けを失うことになります。法的に不備な物件であれば、買う前に何とかなるとはいえ、始めに分かっていれば手付けも払わずに済むわけですから、じっくりと考えてからにしましょう。もし、これはヤバイかなと思ったら、登記簿謄本を見せてもらうか、自分で法務局へ見に行きましょう。
 登記簿には正しい持ち主とその住所、権利の持ち主と担保の有無が記載されています。担保が消されており、所有者が間違いなければ、過去に何があっても安心です。もちろん、ゴミが捨ててあるような場所は別の意味で困りますけど・・・。
 ともかく、いろいろな業者を回り、多くの物件を見る、「急がば回れ」が基本です。そして、物件を見る目が養われ、それを良いと判断できれば「善は急げ」でかまわないのです。

謎7 不動産はいつが買い時?

 若いうちは頭金もないし、かといってアパート暮らしでは貯金もままならない。そう、日本の不動産は高くて、簡単に手が出ません。しかし、よくよく考えると一戸建てやマンションを買ったほうが、賃貸暮らしよりも月々の支出が減ることがあります。但し、ボーナス月に多めの出費は増えますが、最後には不動産が手元に残るわけですから損ではありません。それも、早いうちに買うことができれば、支払いも早く終わります。
 ですから、問題は頭金なのです。実は若者が家を買うほとんどのパターンが、親との共有名義です。しかも、頭金は親が持ち、ローンの支払いを子が行います。と、いうよりもこれしか一般には方法がないのです。そして、親が子に住宅購入資金を提供する場合、550万円までは贈与税がかかりません。一生に一度だけこのような特例措置が受けられます。
 単純に子が25才で親が45才だとすると、親は働き盛りです。子が35才になると親は55才ですからすぐに定年です。そして、子が25才であれば35年ローンも可能ですが、35才になると25年より短いローンしか組めません。
簡単に比較をしましたが、親と子の年が離れると、ますます子が若い間のほうが資金を調達しやすいのではないでしょうか。そして、ローンが長く組めない場合もありますが、毎月の支出を抑えるたい時は長めに返済することになります。

謎8 安い家って、結局高い?

 業者が安い家を作ることは簡単です。とにかく見えるところも見えないところも切り詰めるわけです。
 しかし、本当に求めるモノは何かと考えてください。確かに、収納を増やし玄関や廊下を広くすると面積が増えて価格は上がります。でも、天井を高くし、廊下を広くし、窓を大きくするということは、家にとっても人にとっても快適な空間が望めるということなのです。
 まず、生活の場は、人を育てる土台となることを忘れてはならないでしょう。特に、小さな子供たちは、大切な人格形成をその場所で行うわけです。長くそこに生活するためにも初めが肝心なのです。
 何と言っても、長く住める家というのは、構造がしっかりしていて、空間に余裕があるものです。見た目の派手さにお金をかけずに、地味な構造部分にこそお金をかけるべきです。その方が、おしなべて考えると使いやすくて安く維持できるのです。
 戸建住宅の価格は10年とか15年を過ぎると急激に下がります。これは売りに出すときの値段を考えた場合ということですが、造りのしっかりした家なら価格の下落幅が少なくなります。それに、適切な時期に適切な修繕を行っているかどうかも価格に大きな影響を与えます。格好ばかりで掃除がしにくいと汚れが目立つようになりますが、住んでると日々汚れていくことに気づかないのです。
 家は買ったときの値段ではなく、売れたときの値段で初めて、高かったのか安かったのかが分かってくるのかも知れません。
 全体の価格は安く押さえても、基本構造部分での妥協はしてはいけませんし、そういうことを業者に許してもいけません。

謎9 物件価格と坪単価ってホントは何?

 物件価格を見るときにそこに様々なものが含まれていることは聞くのですが、何が無いのかをしっかりと聞いておかないと本当の値段は分かりません。特に新築や建売の場合、設備・外構(植木やガレージ、フェンスなど)の値段がどこまで入っているかによって数百万の差が出ます。
 物件価格の他に、外構、カーテン、エアコン、照明器具などを付けるだけでも相当(200万〜300万)の出費がいりますので、そこまで含めて物件の価格を見ておく必要があります。
 また坪単価も錯覚を起こしやすくなります。これだと何の値段がどれだけ入っているか分かりません。結局は総額でないと判断できないことが多くなります。
 また、中古物件の場合、坪単価と言っても建物の値段は遙かに低いため土地の価格が入っています。新築はもちろんですが、建売のモデルハウスの価格には土地の値段は入っていませんのでご注意を。

謎10 注文建築は本当に高いの?

 注文建築は高くつく、という思いは多くの人にあります。しかし、そのほとんどの方は実際にどれくらいの差があるかを知らないのでは?もちろん、単純に比較をしてどうとはいえないので、感覚的に思いこんでいる部分があるわけです。もちろん、業者によって似た物でも価格が変わってきます。
 注文建築の良いところは、予算に応じて家のサイズを決められるということです。高くなる原因は、理想を追求する余り、余分な物を追加してしまうためにおこります。ですから、建て売りで安い物件などは余分な物が省かれているのです。また、注文の段階で予算に組み込めば、エアコン等も安価に設置することができます。
 ただ、良識のある業者ならば妥協や手抜きを嫌うために予算以上のものが完成することがあります。特に目に見えない部分、完成すると壁の中に収まる柱などは業者を判別する重要なポイントです。こういう部分に手を抜かないのが、業者としての誇りでもあります。
 誇りある業者であれば、お客のニーズにできる限り応えてくれます。予算内で納めるために妥協はしても、手を抜かない業者を選ぶ必要はあります。もちろん、あれこれ予算内にしてもらってから、安くしろっていうのは無しですよ。ただ、多くの人がそれに関わっていることを忘れてはいけません。
 それと、建売物件で3,000万円であったとしても、外構、カーテン、照明器具がないのが一般的で、購入後100万〜200万の出費が家の予算に必要なケースもあります。これが、家に含まれていると原価で取り付けれますから、例えば3,100万円という価格になったりします。そうすると、どちらが安いかといえば、3,100万円の方になるのです。
 また、登記費用等が別途必要になることは了解しておく必要があります。消費税や登録免許税などの税金はその時も、後からも必要になってきます。
 新築で建てるときは、ちゃんとどこからどこまでを予算内で建ててくれるのか、何をして欲しいのかをしっかりと把握しましょう。途中で設計や仕様を変更することは原価の増大になりますので、計画の段階でしっかりと要るもの要らないものを決定しておきます。そうすれば、けして高い買い物ではなくなります。

謎11 建売住宅は幻想を見せる?

 モデルハウスを見に行くと、部屋を行ったり来たりしているうちにワクワクしてきます。「いいな、いいな」がどんどん膨らんでくるのです。やっぱり、綺麗な部屋で、小物が飾ってあって、明かりがあふれていると気持ちがいいものです。
 朝、リビングでくつろぎながら、ゆっくりと朝食をとる。なんて、頭の中で想像を膨らませても、実際の生活となればそうも行きません。生活のパターンは急には変化しません。朝、7時に起きて、8時に出勤となれば、家がどんなに瀟洒でも格好をつけている場合ではないはずです。
 では、何を想像すればいいのでしょうか。実は、もっと日常的な姿を思い起こせばいいのです。例えば、夜遅く家に帰ったらまず、どこで着替えるかとか、洗濯が終わったらどこで洗濯物を干すのか、といったような日常的な動きを考えるのです。左記の例で言うと、2階の個室にタンスを置いても、帰宅してまず初めに階段を上がり、着替えてからリビングでくつろぐというのではめんどうかもしれないなと想像するわけです。
 誰がどの部屋で生活し、どのように行動するかが大切なのです。日常の動き、生活動線を考えることが住宅購入時には大切です。特に、建売住宅の場合は、その演出に惑わされて、そういった観点を奪われないようにしましょう。

謎12 中古住宅の正しい買い方?

 中古の住宅を探す場合に、広さ、価格、間取り、築年数など多くのチェック項目があることでしょう。しかし、一番大切なことは現地を実際に見ておくということです。家というのは、住んでいた人の手入れの仕方によって見栄えが大きく異なります。住んでいる間の扱い方で、数年後には大きな差となってあらわれるのです。
 そして、図面を比較して同じ4畳半の和室でも大きさは家ごとに異なると思ってください。そうです、1枚の畳の大きさがいろいろあるのです。ですから、田舎の8畳と都会のマンションの8畳ではずいぶん大きさが違います。それに、図面では間取りのチェックは可能ですが、天井の高さや廊下の幅、床や畳の状態は分かりません。
 まず、予算ですが、その中で家族の構成と間取りを比較して、適した住宅を必ず現地で見るようにしましょう。細かいチェックポイントは実際に自分の目で行う方が良いのです。また、そうすることで本当に家を見るコツが少しずつ分かってきます。どちらにしても、比較できる物件を見ておくことは重要ですし、実際に見てみないと手入れの良さを知ることはできないからです。
 広告に踊らされないようにするためには、踊っているように見せながらも、しっかりとチェックポイントは外さないことです。キチッとした判断ができれば、妥協点を見つけて行けば、逆にその部分を値引きの材料にすることもできるのです。
 ただし、値引きの話をする場合は売主の事情も考慮してください。そして、購入後自分で補修をすることを前提にして、その必要額の値引きを要求するという具体性があると納得がいくものです。また、絶対に買うという値段を提示しなければ、値引きに応じてもらった場合に不義理というものでしょう。

謎13 聞くは一時の恥?知らないことが恐い!

 分からないことは分からないと言えることが、物事を「知る」という原点です。(昔の偉い人も言っています)
 不動産の購入(ローンの返済)には、人生の多くの時間を費やします。購入後、やっぱり向こうにしよう。なんて、簡単にはいきませんから、失敗のないようにしなければなりません。ですから、一時の恥など気にしてはダメです。知らないものは分からないのだから、積極的に業者に尋ねましょう。そうすれば、業者の応対の仕方も見ることができます。業者を試す意味でも、質問をするということは非常に有意義です。
 私も分からないことがいっぱいですが、用語やら書類や金利やら初めて見るようなものが多いので、そのうち面倒になって「えいっ!もういいやっ!」となってしまいそうです。でも、委任状や印鑑など、生活の上で大切な権利を任せることになります。理解をせずに任せてしまうことは大変危険です。
 その地に住む以上は、地元の業者と話し合うことはとても大切です。気兼ねなく時間をかけて理解を深めるようにしましょう。

Written by Hideki Yamamoto.

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