住宅取得時の税金について

文：山本秀樹
Est:2000.7.9.
　不動産を取得すると必ず税金を支払う必要があります。
　不動産の価格の他に大きな出費となる税金は還付されるもの、減額されるものがあり、特に新築住宅取得の際には様々な軽減措置が用意されています。

　住宅の価格にかかる消費税、契約書の作成にかかる印紙税、不動産の登記にかかる登録免許税、不動産の取得にかかる不動産取得税、不動産の取得後の毎年にかかる固定資産税などがあります。

（注）時限立法により減税措置の期限が定められていますが、今後法改正により期限が延長されることもあります。

消費税

　住宅（土地を除く）の売買価格に消費税率をかけた額を購入時に支払います。

　不動産業者の建売住宅や住宅メーカーから住宅を購入したときにかかります。土地は非課税ですし、仲介のように売主・買主が個人の場合にも消費税は課税されません。

印紙税

　売買契約書（請負契約書）の記載金額に応じて収入印紙を貼って納付します。

　３万円を超えた領収書に貼るのと同じ収入印紙を郵便局などで購入して契約書に貼りますが、不動産の売買契約書は領収書よりも納付金額が多くなっています。
　銀行ローンの場合、金銭消費貸借契約書に借入額に応じた収入印紙が必要です。

記載金額領収書不動産の
売買契約書		請負契約書金銭消費
貸借契約書
1万円以上3万円未満不要200円200円200円
10万円以下200円
50万円以下400円400円
100万円以下1,000円1,000円
200万円以下400円2,000円400円2,000円
300万円以下600円1,000円
500万円以下1,000円2,000円
1,000万円以下2,000円10,000円10,000円10,000円
2,000万円以下4,000円20,000円
(15,000円)		20,000円
(15,000円)		20,000円
3,000万円以下6,000円
5,000万円以下10,000円
1億円以下20,000円60,000円
(45,000円)		60,000円
(45,000円)		60,000円
（注）1億円超の場合は省略しました。また、額面記載のない場合は200円となります。
　記載金額・・・表示の金額に消費税を含む場合、消費税を引いた金額を記載金額とします。

　平成13年3月31日までの売買契約書・請負契約書に関して、1,000万円超〜5,000万円までは15,000円、5,000万円超〜1億円までは45,000円と減税措置が適用されています。

　収入印紙の貼付を怠ると、確定申告時にローン減税を申し込めないだけでなく追徴課税も免れません。

登録免許税

　不動産に関する権利を明確に主張するために登記が必要となります。登記所（法務局）に登記を申請するときに必要となるのが登録免許税です。

　建物を新築したときは所有権保存登記を、土地や中古住宅を購入したときは所有権移転登記を、住宅ローンを組んだ場合は抵当権設定登記を行い、それぞれに登録免許税を納付しなければなりません。

標準税額軽減後の税額
所有権保存登記建物評価額×0.6%建物評価額×0.15%
所有権移転登記建物評価額×5%建物評価額×0.3%
土地評価額×5%土地評価額×1/3×5%
抵当権設定登記借入金額×0.4%借入金額×0.1%

　軽減措置は新築または中古の住宅に適用されます。主な条件は次の通り。

　土地については平成15年3月31日までに登記を受ける場合に適用されます。

不動産取得税

　不動産を購入後、都道府県が不動産の価格に応じてかけるのが不動産取得税です。
　滋賀県の場合、申告は不要で購入後数ヶ月すると納付書が送られてきます。最近、減税措置により納付額がない場合は納付書が届かないようになりました。
　もし、納付書が届いた場合でも、猶予や減税の可能性はあるので、内容をよく確認しましょう。

標準税額軽減後の税額
建物固定資産税評価額×4%固定資産税評価額×3%
土地固定資産税評価額×4%固定資産税評価額×1/2×3%

　平成13年6月30日までに取得した住宅とその敷地について税率が3%となります。
　更に新築住宅の場合、建物の固定資産評価額から1,200万円が控除されます。
　宅地については平成14年12月31日までに取得した場合は、固定資産税評価額を1/2に減額することになっています。

　軽減措置を受けるための主な要件は次の通りです。

固定資産税

　毎年１月１日の不動産所有者に対し、市町村がかける税金です。
　税率は市町村によって異なる場合がありますが、標準税率は1.4%（上限は2.1%）と定められています。

標準税額軽減後の税額
建物固定資産税評価額×1.4%固定資産税評価額×1/2×1.4%
土地固定資産税評価額×1.4%固定資産税評価額×1/3×1.4%
　平成14年3月31日までに新築された住宅に関しては３年間、マンションなど（３階以上の中高層耐火建築物）の場合は５年間、1/2の減税を受けることができます。
　要件を満たした住宅用地は評価額を1/3に減額し、200m2以下の部分については1/6に減額されます。

　固定資産税の納付書は減額されたものが送られてきますので、申告の必要はありません。
　市町村が４月頃に固定資産台帳の閲覧期間をもうけますので、事前に所有の不動産の評価額を確認し、意見を述べることができます。

　その他、税金以外には司法書士に支払う報酬（登記費用）や火災保険加入料、銀行ローンの場合だと信用保証料など必要となります。

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